Opciones de préstamo
El seguro hipotecario privado es el costo de no poner veinte por ciento de enganche. Protege al prestamista si dejas de pagar. Tú lo pagas, y no recibes nada de vuelta.
Suena a mal trato hasta que lo comparas con la alternativa, que casi siempre es pagar renta otros tres años mientras ahorras.
El PMI suele ser la forma más barata de dejar de rentar, y a diferencia de la renta, se termina.
Cuánto cuesta
El PMI en un préstamo convencional se cobra sobre todo según dos cosas: tu puntaje de crédito y cuánto pusiste de enganche. Se cobra cada mes como parte de tu pago.
Un buen puntaje lo hace notablemente más barato.
FHA es distinto, y la diferencia importa. FHA cobra una prima única de uno y tres cuartos por ciento del préstamo, normalmente financiada, más una prima mensual que en casi todos los préstamos FHA con enganche mínimo se queda durante toda la vida del préstamo. VA y USDA funcionan de otra manera. VA no tiene ningún seguro hipotecario mensual.
Las cuatro salidas, en un préstamo convencional
1. Esperar la cancelación automática
Por ley federal el prestamista debe cancelar el PMI de forma automática cuando tu saldo llega al setenta y ocho por ciento del valor original, siempre que estés al corriente. Esta no te pide nada más que tiempo, que es también por lo que es la más lenta.
2. Pedir la cancelación al veinte por ciento
Puedes pedir que se quite en cuanto llegues al veinte por ciento de capital. Tienes que pedirlo; no pasa solo, y muchísima gente lo paga uno o dos años de más porque nadie se lo dijo.
3. Usar la plusvalía, con un avalúo nuevo
Esta es la que casi nadie conoce. El capital que viene de que la casa suba de valor también cuenta, no solo el que viene de tus pagos. Si tu zona se movió, un avalúo nuevo puede mostrarte en veinte por ciento años antes de lo que diría tu tabla de amortización.
Los prestamistas piden que pase cierto tiempo antes de considerarlo, y tú pagas el avalúo. Cuando el mercado se movió, se paga solo muchas veces.
4. Refinanciar
Si ya tienes veinte por ciento de capital, un refinanciamiento retira el préstamo que lleva PMI. Es también la salida estándar del seguro hipotecario de FHA, donde no hay cancelación que pedir. Solo tiene sentido cuando el resto de los números funcionan, que es para lo que sirve la calculadora de refinanciamiento.
Lo que yo haría
No dejes que el PMI te impida comprar. No te olvides de él una vez que compraste. Pon un recordatorio en tu calendario a dos años, y cuando llegue, mándame tu saldo y en cuánto se han vendido las casas cerca de ti. Si estás cerca, vemos un avalúo.
Para mucha gente son unos cientos de dólares al mes, y es el ahorro más fácil de dejar sobre la mesa.
Este artículo es información general, no asesoría financiera. Tu situación es específica, así que hablemos de ella.