Lo básico de comprar
Casi todos empiezan esta conversación con la misma pregunta, y casi todos preguntan por el número equivocado. El enganche se lleva toda la atención. Rara vez es lo que decide si puedes comprar este año.
Son cuatro números, y necesitas una cifra realista para cada uno.
1. El enganche
Es la parte del precio que pagas tú. Los préstamos convencionales empiezan en tres por ciento. FHA empieza en tres y medio. Si serviste en las fuerzas armadas, un préstamo VA empieza en nada.
El veinte por ciento es un mito que le ha costado más dinero a más gente que casi cualquier otra idea en la vivienda.
En casi todos los programas este dinero puede ser un regalo de la familia, siempre que quede bien documentado con una carta de regalo y un rastro limpio del dinero. Planéalo con tiempo. Un regalo que aparece en tu cuenta a media evaluación crea una semana de trabajo que una llamada previa habría evitado.
2. Los costos de cierre
Este es el número que sorprende. Los costos de cierre cubren los cargos del prestamista, el avalúo, el título y el escrow, el registro, y los impuestos prediales y el seguro que se adelantan a tu cuenta de escrow el primer día. Presupuesta algunos puntos porcentuales del precio de compra además de tu enganche.
Una parte se negocia. El vendedor puede aportar a tus costos de cierre, y en un mercado más lento suele hacerlo. Esa es una conversación que tu agente y yo debemos tener antes de que entre tu oferta, no después.
3. Las reservas
Las reservas son el dinero que sigue en tu cuenta cuando todo ya cerró, medido en meses de tu pago nuevo. Algunos préstamos lo exigen de manera formal. Todos los préstamos son más seguros con ellas.
Aquí es donde más insisto. Vaciar tus ahorros para llegar a un enganche más grande, y encontrarte un calentador roto en el mes dos sin nada atrás, es peor resultado que un pago un poco más alto y tres meses de respiro.
4. El pago mensual, completo
El número que de verdad decide si puedes vivir en esta casa es el pago mensual total: capital e intereses, impuestos prediales, seguro de la casa, cuotas de HOA si las hay, y seguro hipotecario si el préstamo lo lleva.
La gente compara capital e intereses por su cuenta y luego se lleva un susto en el cierre.
En California el impuesto predial se fija sobre el precio de compra, así que normalmente sube cuando compras. El seguro se ha movido bastante en los últimos años. Los dos van en el número desde la primera conversación.
Entonces cuál es la respuesta real
Para casi todos los primeros compradores con los que trabajo, la cifra honesta es el enganche más los costos de cierre más un par de meses de reservas.
Es un número más grande que tres por ciento y mucho más chico que veinte.
La forma más rápida de saberlo es poner tus propias cifras en la calculadora de capacidad de pago y después llamarme para ponerlas a prueba. Quince minutos te van a decir más que un mes de leer.
Este artículo es información general, no asesoría financiera. Tu situación es específica, así que hablemos de ella.