Opciones de préstamo
Esta es la bifurcación más común en una primera casa, y la respuesta de verdad depende de tu expediente. Quien te diga que uno es simplemente mejor que el otro no está viendo tus números.
La versión corta
FHA perdona más en el crédito y es más fácil de calificar. El convencional sale más barato con el tiempo si calificas con holgura, sobre todo por cómo se comporta el seguro hipotecario.
Entrar por la puerta
FHA acepta puntajes más bajos, más deuda en relación con el ingreso, y menos tiempo desde una bancarrota o una ejecución hipotecaria. Su enganche mínimo es tres y medio por ciento.
El convencional empieza en tres por ciento de enganche, un poco menos, pero pide un expediente más fuerte para llegar ahí. En cuanto tu puntaje entra en los 700 el precio mejora de forma notoria.
El seguro hipotecario, que es la diferencia real
Los dos préstamos llevan seguro hipotecario cuando pones menos del veinte por ciento.
Se comportan de manera completamente distinta.
En un préstamo convencional es PMI. Se cobra según tu puntaje de crédito, así que un buen puntaje lo hace barato, y se quita. Puedes pedir la cancelación cuando tengas veinte por ciento de capital, y se cae solo al veintidós por ciento del valor original. El capital que viene de la plusvalía también cuenta.
En un préstamo FHA tomado con el enganche mínimo, la prima mensual generalmente se queda durante toda la vida del préstamo. También hay una prima única de uno y tres cuartos por ciento del préstamo, normalmente financiada. La salida habitual es refinanciar a un convencional cuando ya tienes el capital, que es un plan real y común, pero es una segunda transacción con sus propios costos.
La propiedad misma
FHA tiene estándares de condición. Pintura desprendida, un techo en mal estado, instalación eléctrica insegura o barandales faltantes pueden detener un avalúo FHA. Si vas a comprar algo cansado, eso importa, y un préstamo de remodelación puede ser la mejor ruta.
Cómo lo decidiría yo
- Crédito en los 600, o un mal momento reciente: FHA, normalmente con holgura.
- Crédito en los 700 con un enganche modesto: corre los dos. El convencional suele ganar en el pago mensual una vez que el PMI se cobra según el puntaje.
- Piensas quedarte mucho tiempo: que el PMI termine y el MIP no se vuelve el número más grande de la comparación.
- Una casa que necesita trabajo: convencional o remodelación, porque el estándar del avalúo es la restricción.
La forma de resolverlo no es un artículo.
Pon tus cifras en la calculadora de capacidad de pago, cambia entre las pestañas Convencional y FHA, y mira cómo se mueve el pago mensual total. Después mándame las dos y vemos juntos el panorama a diez años.
Este artículo es información general, no asesoría financiera. Tu situación es específica, así que hablemos de ella.