Crédito
El número que la gente repite en las fiestas suele ser 720, y está mal. Hay préstamos reales muy por debajo de eso. Lo que cambia conforme baja el puntaje casi nunca es si puedes comprar.
Es cuánto te cuesta.
Los pisos, a grandes rasgos
FHA permite el enganche mínimo desde 580, y hay rutas por debajo cuando el enganche es mayor. Los préstamos convencionales generalmente quieren 620 como punto de partida. VA no fija un mínimo propio, aunque cada prestamista aplica el suyo. El crédito jumbo espera crédito fuerte, porque quien decide es una persona y no una computadora.
Esos son pisos, no metas. Entre 620 y 760 el puntaje afecta sobre todo el precio y el seguro hipotecario, no la aprobación.
Lo que el analista está leyendo de verdad
El puntaje es un resumen. Lo que se lee es el expediente debajo, y puede contar una historia mucho mejor que el número.
- Historial de pagos reciente. Doce meses limpios pesan más que un mal momento hace tres años.
- Uso del crédito. Cuánto de tu crédito disponible estás usando ahora mismo. Es la palanca más rápida que tienes.
- Cuentas en cobranza y castigadas. Qué son, cuándo pasaron, y si fueron médicas.
- Tiempo transcurrido después de un evento mayor. La bancarrota y la ejecución hipotecaria tienen periodos de espera, y son más cortos de lo que casi todos suponen, sobre todo en FHA.
Lo más rápido que puedes hacer
Si tenemos entre sesenta y noventa días, normalmente hay movimiento real disponible.
- Baja los saldos, no cierres las tarjetas. Cerrar una tarjeta elimina su crédito disponible y puede subir tu porcentaje de uso, que es justo lo contrario de lo que quieres.
- Paga antes de la fecha de corte, no de la fecha límite. El saldo que se reporta a los burós suele ser el del estado de cuenta. Pagar antes cambia lo que se reporta.
- No abras nada nuevo. Ni un carro, ni una tarjeta de tienda, ni un teléfono a plazos. Espera hasta después del cierre.
- Revisa si hay errores. Son más comunes de lo que deberían, y un error genuino se puede disputar y quitar.
No dejes que el número te impida preguntar
El peor resultado que veo es alguien que dio por hecho que lo iban a rechazar y nunca preguntó, y dos años después se enteró de que calificaba desde el principio. Una conversación no cuesta nada, y una consulta de crédito hipotecario tiene un efecto pequeño y corto. Varias consultas mientras buscas hipoteca cuentan como una.
Si todavía no estás listo, también te lo voy a decir, y armamos un plan con una fecha.
Esa es mucho mejor respuesta que el silencio.
Este artículo es información general, no asesoría financiera. Tu situación es específica, así que hablemos de ella.